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        前方高能!房價將有大變化?

        新聞 2020-08-25 08:00:00 來源: 網絡

        【摘要】 前方高能!房價將有大變化?

        8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志,以及部分房地產企業負責人參加會議。


        其中,其中主要提到的穩地價,實施好房地產金融審慎管理制度,將對每個買房人產生重要的影響。



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        穩字當頭,地價穩了,房價才能穩



        地價,一直是決定房價的關鍵因素之一,在中國樓市調控中,穩地價一直被重視。各地爆出的高地價土地新聞層出不窮,而正是因為如此,各地才會發布各項調控措施,來控制地價。



        因為,但凡地價過高、房價過熱、市場過熱的城市,一旦陷入高地價或高房價風波中,與中央“穩地價、穩房價”的政策相背離的話,都會成為相關部門的重點關注對象。



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        南京:



        7月南京的土地出讓金居全國首位,為478.3億元。



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        78.3億元的土地出讓金是怎樣的一個概念呢?我們可以來看看2019年江西各地的財政收入,即便是作為省會的南昌,2019年全年財政總收入為902.98億元,而南京一個月的土地出讓金,甚至比南昌去年一整年的財政收入的一半還要多,比上饒2019年全年財政總收入,整整多了104.7億元。



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        7月23日,南京發布寧九條,也提及了加強土地市場調控。


        今年南京土地市場火爆,需要降溫,使得房企購地更加理性。說透點,就是要穩住地價。


        8月18日,南京發布了2020年寧出第09號出讓公告。


        明確了搖號的規則。過去是采取競爭人才住房面積的方式來控制地價,而現在則通過了搖號的方式。調整了土地交易“首付款”政策,由出讓起始價的20%


        調整為20%-80%,熱點區域不低于50%。


        上半年,南京全市涉宅用地供應64幅共374.29萬平方米,成交金額707.13億元,為近6年第二高。



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        高地價原因及影響



        直至如今,很多地方政府財政收入主要還是依靠土地出讓。



        很多城市還是沒有將限購放松擺上臺面,但實際操作上,已經將許多地方政府的態度表露無疑:愿意放松限購,愿意支持房地產發展。



        為什么?因為有房產才有外來投資,才有高額稅收,才有土地財政,才能促進城市建設。不管大家認不認同高房價,都不能否認一點,沒有這一波房地產發展,就不會有這么快的城鎮化進度,這么快的城市建設進程,各個城市的發展很大程度上,都是由房地產支撐起來的。



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        最直接的一點,不靠房地產,城市建設的錢哪里來?有幾個城市是可以不依賴土地財政的?除了深圳,基本沒有。雖然現在都要去土地依賴,但是你不可否認,對于當地政府而言,房地產還是來錢最快的產業,也是最容易吸引投資和人才的產業。



        所以,高地價對于許多地方政府來說,無疑是最有效的提高財政收入的最主要方式之一。



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        在高地價的帶動下,地方財政是增加了,但是對于房子的真正需求者來說呢?大家都知道,這并不是一件好事。



        一個城市或城市的某個區域地價高,除了上述內容提到的地方財政依靠土地出讓之外,還有就是對于這個城市來說,這個區域土地是否已成土地資源稀缺板塊,或者區域是否有價值。



        過去相當長一段時間,房地產市場快速發展讓很多地方都嘗到了“甜頭”。不可否認的是,城市發展需要房地產行業支撐,其快速發展,能夠給城市帶來嶄新的面貌,讓百姓安居樂業,生活品質得到顯著提升。房地產行業產業鏈長,對經濟發展帶動作用強,房地產市場也始終是我國經濟社會發展的重要支撐。


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        但是,當地方政府一直以房地產來增加財政收入,不斷抬高土地價格,房價開始飛速上漲,市場出現過熱的時候,就會給經濟社會發展帶來諸多弊端。



        這就會造成城市居民收入與房價水平完全失衡,試想一下,在堅定地“房住不炒”政策下,市場上的房子畢竟只有少數是拿來投資的,當剛需群體的收入水平已經對房價望而卻步的時候,就會出現開發商的房子賣不出的情況。



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        同時要注意的是,現在房子作為商品,屬于期房,開發商要先從購房者手上收到房款,以及從銀行貸款,才能讓一個項目能正常施工,但是一旦地價高,房價高,越來越少的人買房子的時候,如果不是實力十分雄厚的房企,而是某些中小房企,就極易出現資金斷裂的情況,到頭來,就會出現我們買房人最害怕出現的情況:開發商跑了,自己買的房子,爛尾了。



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        控制房企高負債、高杠桿



        今年8月中上旬,房地產行業信用債發行規模高達261億元,在年內處于高位。房企累計已經發行債券811只,合計融資額高達6242億元,為了讓房企控制負債,不要繼續快速加杠桿,在8月20日的座談會上,明確了——落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。



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        本次座談會上參會的有:銀行——監管房企貸款、證監會——監管房企上市融資、外匯局——監管房企海外融資、交易商協會——影響房企債券融資。



        可以說從各方面開始落實監管房企的運行狀態。



        高負債、高杠桿、高周轉,一直是絕大多數房企的運行的主旋律。中國絕大部分房企都是處于高負債狀態,所以這些房企大多會通過融資來進行項目開發運轉。



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        收緊房企融資對買房人的影響



        今年7月,40家典型上市房企在7月份共完成融資金額折合人民幣共計990.99億元。作為這些高負債房企的主要融資房子,寬松的債權融資和股權融資,讓房企一直以來都處于高負債狀態,眾所周知,高負債、高杠桿的高周轉型房企,讓剛需群體對于房企開發的項目總是存疑,害怕項目資金斷裂,害怕項目施工中段,害怕房子質量出問題……都是房地產行業一直以來給人的印象。



        這次座談會,劍指高負債房企,限制房企的融資渠道,無疑是從根源上精準控制資金流向,嚴防風險。



        我們要清楚的一點是,當房企融資渠道順暢,成本不斷降低的時候,但是為提高財政收入,地方土地市場成交依舊處于火熱狀態的時候,就會出現房企高杠桿拿地的現象。



        到頭來,苦的還是普通老百姓,所以這次對于房企融資渠道的收緊,對于某些高房價地區來說,可以起到抑制不斷上升趨勢直至正常穩定。



        對于買房人來說,與收入水平相對平衡的房價,才是每個渴望在城市安家的人最希望出現的情況。




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